Недвижимость в Турции под гражданство — это объекты от 400 000 $: такой порог действует с 13 июня 2022 года, до него было 250 000 $. В подборке 3 373 объекта с ценой от этой суммы, но паспорт даёт не цена в объявлении, а сделка, которую подтвердят цена в официальном акте, оценка и история объекта.
Что проверяет фильтр, а что — нет
В подборку попадает объявление о продаже недвижимости в Турции, если его цена в пересчёте в доллары США не ниже 400 000 $ и это не участок. Пометки продавца вроде «подходит под гражданство» на отбор не влияют. Квартиры, виллы, пентхаусы и коммерческие помещения идут одним списком, а цену карточка показывает в валюте продавца — в лирах, евро, долларах или фунтах. Документы и историю объекта фильтр не проверяет.
Участок без здания под программу не подойдёт. С 12 декабря 2023 года в зачёт идёт квартира с оформленным kat mülkiyeti или kat irtifakı либо участок, на котором стоит здание с разрешением на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi). Порядок покупки, сборы и налоги — на странице недвижимости в Турции.
Как считают 400 000 $
Нынешний порог ввело решение президента № 5554 (Resmî Gazete № 31834 от 13 мая 2022 года), поэтому предложения «гражданство от 250 000 $» устарели. Порог задан в долларах: 400 000 € — не то же самое. Проверяют три суммы: цену в официальном акте, рыночную стоимость по отчёту оценщика и платежи продавцу — каждая должна быть не меньше 400 000 $. Кадастровая стоимость не учитывается.
| Документ | Что подтверждает | Правило |
|---|---|---|
| Официальный акт (resmi senet) | Цену сделки | Не ниже 400 000 $ на дату приобретения |
| Отчёт об оценке | Рыночную стоимость | Тоже не ниже 400 000 $; заказывают через Web-Tapu (TADEBİS), на цену и сбор за тапу не влияет |
| Справка банка о покупке валюты (döviz alım belgesi) | Что валюта продана банку в Турции, а тот продал её Центральному банку | Банк отправляет справку в кадастровое управление через KEP; сумму берут из неё без пересчёта по курсу |
| Банковская выписка (dekont) | Что продавец получил деньги | Перечислено не меньше порога |
При пересчёте из лир берут курс эффективной продажи Центрального банка Турции (TCMB). Для отчёта оценщика это курс последнего рабочего дня перед датой отчёта (Положение о применении Закона о турецком гражданстве, ст. 20, ч. 6; руководство TKGM).
Отчёт нужен только сделке под гражданство, при обычной покупке его не требуют. С 28 сентября 2026 года отчёт делает любая оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Справка о сумме инвестиции (TTB) к отчёту действует 12 месяцев: если до подачи сделки прошло больше, оценку повторяют (циркуляр TKGM 2024/4).
Что проверить в недвижимости под гражданство до задатка
Ограничения программы касаются не только цены, но и права на объект, продавца и прошлых сделок с ним.
- Право собственности. У квартиры должен быть оформлен kat mülkiyeti или kat irtifakı, у виллы на своём участке — разрешение на эксплуатацию здания. Доля в объекте не засчитывается: покупают объект целиком.
- Продавец. Не подойдёт объект, записанный на иностранца или на человека, который сам получил гражданство Турции за инвестиции. Исключены и объекты родственников покупателя первой степени с турецким гражданством, а также компании, где партнёр или руководитель — сам покупатель или любой его родственник первой степени. Для застройщика с иностранным капиталом правило мягче: его новый объект подойдёт, если компания сама построила дом и объект ещё не передавался.
- Прошлые сделки. Вторичный объект не подойдёт, если за последние три года иностранец или гражданин по инвестиционной программе передал его гражданину или компании Турции. Не годится и объект, который покупатель или его родственники первой степени передали гражданину или компании Турции. И главное: объект засчитывается в гражданство только один раз — если по нему уже получали паспорт, второй раз он не подойдёт.
- Строящийся дом. Если тапу на квартиру ещё нельзя переоформить, используют нотариальный договор обещания продажи. Он подходит, если оформлен kat irtifakı или kat mülkiyeti; 400 000 $ вносят полностью не позднее дня договора, а в реестр записывают обязательство три года не передавать и не расторгать договор.
- Три года без продажи. В тапу вносят запись (şerh) о том, что объект не продадут три года.
От тапу до паспорта
После регистрации тапу остаётся три шага. Сначала региональная дирекция кадастра выдаёт справку об инвестиции в недвижимость (Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi). Затем инвестор оформляет вид на жительство по ст. 31, ч. 1, п. «j» Закона № 6458 и только потом подаёт заявление на гражданство.
Решение принимает президент Турции. Заявление отклонят, если заявитель создаёт угрозу национальной безопасности или общественному порядку (Закон о турецком гражданстве № 5901, ст. 12). Справка кадастра решение не предопределяет (руководство TKGM). Условия других стран собраны в сравнении программ гражданства.
Паспорт Турции и гражданство России
Турецкий паспорт можно получить, не отказываясь от российского: Закон № 5901 предусматривает множественное гражданство (ст. 3 и 44), а условия исключительного порядка (ст. 12) отказа от прежнего гражданства не требуют.
Россия при этом продолжает считать владельца второго паспорта только своим гражданином (Федеральный закон № 138-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», ст. 10). О турецком гражданстве нужно уведомить МВД России не позднее 60 календарных дней со дня его получения. Из-за рубежа уведомление можно подать в консульстве России, а если срок пропущен из-за пребывания за границей — не позднее 60 дней со дня въезда (ст. 11).
Оплата недвижимости из России — перевод за рубеж по правилам Федерального закона № 173-ФЗ и банка-отправителя, при этом для зачёта валюта должна быть продана банку в Турции. Способы перевода описаны на странице перевода денег в Турцию.
Когда подборка не подходит
Недвижимость из этой подборки не решит задачу в четырёх случаях:
- бюджет меньше 400 000 $ — тогда реальнее ВНЖ собственника, а подходящие варианты собраны среди объектов под ВНЖ;
- объект нужно будет продать раньше чем через три года;
- нужен участок под будущую стройку;
- цена близка к порогу, а запаса на колебания курса нет.
Как мы проверяем данные
Методология
Подборку собирает правило, а не ручные пометки: оно сравнивает с порогом программы долларовый эквивалент цены по курсу Банка России и не берёт участки. Часть объявлений приходит напрямую от застройщика — его фид обновляется ночью; остальные мы берём с сайтов агентств и международных порталов недвижимости.
- Карточки не пересчитывают цену: она стоит в той валюте, которую указал продавец. Евро нужны каталогу для сортировки и фильтра — этот эквивалент обновляют ночью по курсу Банка России, им же пользуется выбор валюты в верхнем меню.
- Состав подборки пересчитывают каждую ночь, и объект у порога может в неё войти или выпасть. Для программы курс Банка России значения не имеет: турецкие ведомства считают по курсу TCMB, поэтому объект у порога сверяют по отчёту оценщика.
- Объявление на сайте — не оферта: стоимость и то, не продан ли объект, уточняют у продавца или его агента. Если объявление сняли, по старой ссылке откроется страница о снятом объявлении.
Источники
Проверено 29 октября 2026 года:
- Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (Положение к Закону № 5901), ст. 20 — 400 000 $ с 13.06.2022 (решение № 5554, RG 31834 от 13.05.2022), допустимые объекты с 12.12.2023 (решение № 7938, RG 32397), курс TCMB, продажа валюты банку
- Руководство TKGM к этому Положению (действует с 1 февраля 2024 года) — три суммы не ниже порога, справка о покупке валюты, продавец и история объекта, доли, несколько объектов, справка об инвестиции
- Циркуляр TKGM 2024/4 в редакции приказа от 28.09.2026 № 21914825 — справка о сумме инвестиции (TTB), оценщики с лицензией SPK, срок 12 месяцев до подачи сделки
- Türk Vatandaşlığı Kanunu № 5901, ст. 3, 11, 12 и 44
- Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu № 6458, ст. 31 — вид на жительство инвестора
- Invest in Türkiye: Acquiring Property and Citizenship — офис по инвестициям при президенте Турции
- Закон о гражданстве РФ (138-ФЗ), ст. 10 и 11, ред. от 26.06.2026
- Закон о валютном регулировании (173-ФЗ)
Ограничение ответственности
Это справка, а не юридическое заключение: решение о гражданстве принимает президент Турции, и пригодность конкретной сделки подтверждают ведомства по документам. Пороги и требования к объектам уже менялись, поэтому перед задатком их сверяет турецкий юрист, который ведёт сделку.