Что даёт ВНЖ собственника жилья
ВНЖ Турции по недвижимости — одно из оснований краткосрочного вида на жительство (kısa dönem ikamet izni) в ст. 31, ч. 1, п. «b» Закона об иностранцах и международной защите № 6458; в разговоре его называют «ВНЖ по тапу». Он позволяет жить в стране дольше безвизового срока, но права на работу не даёт: перечень документов e-İkamet прямо говорит, что для работы нужно отдельное разрешение по Закону № 6735.
Закон разрешает выдавать краткосрочный ВНЖ на срок до двух лет за раз (ст. 31, ч. 2), конкретный срок указывают в решении. Пять лет — максимум для другого основания: ВНЖ инвестора по п. «j», который оформляют на пути к гражданству.
С ноября 2024 года закон поручает МВД определять, какое жильё и какой стоимости служит основанием (ст. 31, ч. 6, добавлена Законом № 7533). Поэтому сумма 200 000 $ записана не в самом законе, а в перечне документов Управления миграционной службы (Göç İdaresi): её можно изменить без поправок к закону.
Условия для жилья и заявителя
Для ВНЖ по недвижимости перечень документов e-İkamet в редакции от 18 марта 2025 года ставит жилью четыре условия:
- назначение — жильё (konut): участок, магазин или офис основанием не служат;
- стоимость на дату покупки — не меньше 200 000 $ в лирах; отчёт об оценке перечень требует только для жилья, полученного по наследству или в дар;
- владелец живёт в жилье сам: сдавать его в аренду или получать от него другой доход нельзя;
- жильё принадлежит заявителю, что подтверждает копия tapu; при долевой или совместной собственности членов семьи прикладывают документ о родстве с остальными собственниками из tapu.
Как ведомство поступает, если в tapu записана цена ниже порога, перечень не говорит, поэтому сумму в tapu сверяют с порогом ещё до сделки. В подборке недвижимости в Турции под ВНЖ — объекты от 200 000 $, кроме адресов, которые в наших данных отмечены закрытыми.
К заявителю закон предъявляет общие требования краткосрочного ВНЖ (ст. 32): жильё, отвечающее санитарным нормам, адрес в стране, отсутствие запрета на въезд и, если попросят, справка о несудимости. К ним перечень добавляет медицинскую страховку на весь срок ВНЖ и документ или декларацию о достаточных и регулярных средствах на время пребывания.
Кварталы, закрытые для новых иностранцев
С 2022 года в квартале, где иностранцев уже больше 20 % от числа жителей-граждан, новых иностранцев не регистрируют — значит, и ВНЖ по такому адресу не оформить. На 1 июля 2022 года ограничение действовало в 1 169 кварталах 63 провинций: эти цифры Göç İdaresi привела в заявлении, которое агентство DHA опубликовало 16.07.2023. Более нового официального перечня мы не нашли.
Наш каталог считает закрытыми четыре квартала Алании — Махмутлар, Авсаллар, Кестель и Каргыджак (решение 2022 года) — и десять районов Стамбула. Местное издание Yeni Birlik 4 июня 2026 года со ссылкой на главу торгово-промышленной палаты Алании (ALTSO) написало, что ограничения для этих кварталов Алании снимают. Официального уведомления или нового перечня Göç İdaresi не выпускала, так что адрес проверяют до сделки.
Как оформить ВНЖ по недвижимости: шаги
Оформление ВНЖ в Турции при покупке недвижимости укладывается в шесть шагов, начиная с регистрации покупки. Подавать заявление нужно, пока не истёк законный срок пребывания; сколько дней осталось по безвизу, считает калькулятор безвизовых дней.
- Tapu. Зарегистрировать покупку в кадастре. Порядок сделки, сборы и ежегодный налог описаны на странице недвижимости в Турции.
- Справка о нумерации. Получить в муниципалитете справку об адресе объекта (numarataj belgesi) — её требуют при первой подаче.
- Страховка. Оформить медицинскую страховку на весь запрашиваемый срок: подходит частный полис или документ Учреждения социального страхования (SGK).
- Анкета и запись. Заполнить заявление в системе e-İkamet и выбрать дату приёма. Запись бесплатная, и ведомство предупреждает не платить за неё посредникам.
- Сборы и подача. Оплатить сборы, которые рассчитает система, и прийти в провинциальное управление миграционной службы в назначенный день с оригиналами. Заявление примут к рассмотрению, только если весь комплект сдан в день и час записи.
- Адрес. После одобрения в течение 20 рабочих дней зарегистрировать адрес в системе адресной регистрации.
Продление и когда ВНЖ не продлят
Заявление на продление ВНЖ Турции по недвижимости подают в окно от 60 дней до окончания срока и в любом случае до его истечения. При подаче выдают документ, по которому можно оставаться в стране до решения, даже если срок ВНЖ уже закончился (ст. 24, ч. 2).
Для продления нужны выписка о том, что жильё по-прежнему принадлежит заявителю (tapu devam belgesi), свежая справка о месте жительства из e-Devlet и адрес в системе электронных уведомлений UETS. ВНЖ не продлят, а действующий могут аннулировать, если условия выдачи перестали выполняться или его используют не по назначению (ст. 33): например, жильё продано или сдаётся. Ограничены и долгие отъезды: закон отсылает правила о них к подзаконному регламенту (ст. 33, ч. 2), а МИД Турции излагает их так: ВНЖ аннулируют, если за последний год человек провёл вне страны больше 120 дней в сумме.
Семья владельца
Если супруг или дети записаны в tapu совладельцами, каждый подаёт на ВНЖ Турции по недвижимости сам. Остальным членам семьи доступен семейный ВНЖ (aile ikamet izni) по ст. 34. Его получают иностранный супруг, несовершеннолетние или находящиеся на иждивении дети владельца и супруга — каждый раз не больше чем на три года и не дольше, чем действует ВНЖ владельца. Дети до 18 лет с семейным ВНЖ могут учиться в школе без отдельного ученического разрешения.
Условия ставят и самому владельцу (ст. 35). Его месячный доход должен составлять не меньше трети минимальной зарплаты на каждого члена семьи и не меньше одной минимальной зарплаты в сумме. Кроме того, нужны жильё по числу людей, страховка на всех, отсутствие за пять лет судимости за преступления против семьи и не меньше года жизни в Турции по ВНЖ. Из-за последнего условия в первый год семья может опираться только на собственные основания, например на долю в tapu.
Путь к ПМЖ и гражданству
Годы на ВНЖ собственника засчитываются в стаж проживания, но сам ВНЖ в другой статус не превращается. Бессрочный ВНЖ (uzun dönem ikamet izni) можно запросить после восьми лет непрерывного проживания по ВНЖ (ст. 42–43 Закона № 6458). Годы ученического ВНЖ идут в зачёт наполовину (ст. 28, ч. 2), а обладателям гуманитарного ВНЖ и статусов международной или временной защиты переход не положен (ст. 42, ч. 2). Стаж прерывается, если за год вне Турции набралось больше шести месяцев или за последние пять лет — больше года. Исключение — отъезды по обязательной госслужбе, на учёбу и лечение (ст. 28, ч. 1). После перерыва прежние годы не засчитываются. Кроме стажа, нужны достаточный регулярный доход и страховка, а последние три года заявитель не должен получать социальной помощи (ст. 43).
Гражданин России обязан в течение 60 дней уведомить МВД России о документе, который даёт право постоянно жить в другой стране (ст. 11 Федерального закона № 138-ФЗ). К бессрочному ВНЖ это относится прямо; нужно ли уведомлять о краткосрочном, уточняют у юриста.
Для натурализации в общем порядке закон требует пять лет жизни в стране без перерыва, разговорный турецкий и источник дохода, а также ещё несколько условий ст. 11 Закона № 5901. Решение остаётся за государством. Короткий путь к паспорту — программа гражданства Турции за инвестиции: от 400 000 $ в недвижимость и три года без продажи.
Когда ВНЖ по недвижимости не подходит
ВНЖ собственника жилья не решит задачу, если:
- жильё покупают под сдачу — доход от аренды и ВНЖ по тому же объекту несовместимы;
- бюджет меньше 200 000 $ — тогда остаются другие основания краткосрочного ВНЖ со своими условиями;
- нужен паспорт, а не право жить в стране;
- объект — в квартале, который отмечен закрытым для новых иностранцев.
Условия в других странах сравнивает таблица программ ВНЖ.
Как мы проверяем данные
Порог, дата его введения и акт в карточке фактов и в истории изменений берутся из нашей базы записей о программе. Каждую запись сверяют с документом ведомства или закона, а если первоисточник не найден, запись помечается как подтверждённая только вторичными источниками; дату сверки показывает карточка. Текст страницы написан по перечню документов e-İkamet и законам, которые перечислены ниже.
Документы, по которым написан текст
Ссылки проверены 9 ноября 2026 года.
- Göç İdaresi: документы для краткосрочного ВНЖ (PDF, редакция 18.03.2025) — условия для жилья, общие документы, продление, запись
- Закон об иностранцах и международной защите № 6458, ст. 21, 23, 24, 28, 31–35, 42–43 (mevzuat.gov.tr)
- Закон о турецком гражданстве № 5901, ст. 11
- Закон о подоходном налоге № 193, ст. 4
- Заявление Göç İdaresi о закрытых кварталах в публикации агентства DHA от 16.07.2023
- МИД Турции: общие сведения о визах — правило 120 дней
- Yeni Birlik, 04.06.2026 — местное сообщение о снятии ограничений в четырёх кварталах Алании; документа Göç İdaresi в нём нет
- Федеральный закон № 138-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», ст. 11 — уведомление о документе на постоянное проживание
Ограничение ответственности
Это справка о правилах на дату сверки, а не юридическое заключение. Решение по каждому заявлению принимает миграционная служба, а сумму порога МВД вправе изменить своим решением. Перед покупкой адрес и документы объекта проверяет юрист сделки.
